Tata cara jual-beli tanah

11/04/08 08:12

Saya dapat dari milis dan di Internet, Bila ada yang berpengalaman/ pernah melakukan transaksi jual-beli tanah bisa menambah/koreksi.

Jual beli tanah merupakan hal yang sering terjadi dalam kehidupan sehari-hari di masyarakat. Apabila antara penjual dan pembeli sudah bersepakat untuk melakukan jual beli tanah terhadap tanah yang sudah bersertifikat maka beberapa langkah yang harus ditempuh adalah :

  1. Akta Jual Beli (AJB)
    Si penjual dan si pembeli harus datang ke Kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk membuat akta jual beli tanah. PPAT adalah Pejabat umum yang diangkat oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional yang mempunyai kewenangan membuat akta jual beli dimaksud. Sedangkan untuk daerah-daerah yang belum cukup jumlah PPAT-nya, Camat karena jabatannya dapat melaksanakan tugas PPAT membuat akta jual beli tanah.
  2. Persyaratan AJB
    yang diperlukan untuk membuat Akta Jual Beli Tanah di Kantor Pembuat Akta Tanah adalah :
    1. Penjual membawa :
      • Asli Sertifikat hak atas tanah yang akan dijual.
      • Kartu Tanda Penduduk.
      • Bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan.
      • Surat Persetujuan Suami/Isteri bagi yang sudah berkeluarga.
      • Kartu Keluarga.
    2. Sedangkan calon pembeli membawa :
      • Kartu Tanda Penduduk.
      • Kartu Keluarga.
  3. Proses pembuatan akta jual beli di Kantor PPAT.
    1. Persiapan Pembuatan Akta Jual Beli.
      1. Sebelum membuat akta Jual Beli Pejabat pembuat Akta Tanah melakukan pemeriksaan mengenai keaslian sertifikat ke kantor Pertanahan.
      2. Pejual harus membayar Pajak Penghasilan (PPh) apabila harga jual tanah di atas enam puluh juta rupiah di Bank atau Kantor Pos.
      3. Calon pembeli dapat membuat pernyataan bahwa dengan membeli tanah tersebut ia tidak menjadi pemegang hak atas tanah yang melebihi ketentuan batas luas maksimum.
      4. Surat pernyataan dari penjual bahwa tanah yang dimiliki tidak dalam sengketa.
      5. PPAT menolak pembuatan Akta jual Beli apabila tanah yang akan dijual sedang dalam sengketa.
    2. Pembuatan Akta Jual Beli
      1. Pembuatan akta harus dihadiri oleh penjual dan calon pembeli atau orang yang diberi kuasa dengan surat kuasa tertulis.
      2. Pembuatan akta harus dihadiri oleh sekurang-kurangnya dua orang saksi.
      3. Pejabat pembuat Akta Tanah membacakan akta dan menjelaskan mengenai isi dan maksud pembuatan akta.
      4. Bila isi akta telah disetujui oleh penjual dan calon pembeli maka akta ditandatangani oleh penjual, calon pembeli, saksi-saksi dan Pejabat Pembuat Akte Tanah.
      5. Akta dibuat dua lembar asli, satu lembar disimpan di Kantor PPAT dan satu lembar lainnya disampaikan ke Kantor Pertanahan untuk keperluan pendaftaran (balik nama).
      6. Kepada penjual dan pembeli masing-masing diberikan salinannya.
  4. Bagaimana langkah selanjutnya setelah selesai pembuatan Akta Jual Beli ?
    1. Setelah selesai pembuatan Akta Jual Beli, PPAT kemudian menyerahkan berkas
      Akta Jual Beli ke Kantor Pertanahan untuk keperluan balik nama sertifikat.
    2. Penyerahan harus dilaksanakan selambat-lambatnya tujuh hari kerja sejak
      ditandatanganinya akta tersebut.
  5. Berkas yang diserahkan itu apa saja ?
    1. Surat permohonan balik nama yang ditandatangani oleh pembeli.
    2. Akta jual beli PPAT.
    3. Sertifikat hak atas tanah.
    4. Kartu Tanda Penduduk (KTP) pembeli dan penjual.
    5. Bukti pelunasan pembayaraan Pajak Penghasilan (PPh).
    6. Bukti pelunasan pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan.
  6. Bagaimana prosesnya di Kantor Pertanahan ?
    1. Setelah berkas disampaikan ke Kantor Pertanahan, Kantor Pertanahan memberikan tanda bukti penerimaan permohonan balik nama kepada PPAT, selanjutnya oleh PPAT tanda bukti penerimaan ini diserahkan kepada Pembeli.
    2. Nama pemegang hak lama (penjual) di dalam buku tanah dan sertifikat dicoret dengan tinta hitam dan diparaf oleh Kepala Kantor Pertanahan atau Pejabat yang ditunjuk.
    3. Nama pemegang hak yang baru (pembeli) ditulis pada halaman dan kolom yang ada pada buku tanah dan sertifikat dengan bibubuhi tanggal pencatatan dan ditandatangani oleh Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk.
    4. Dalam waktu 14 (empat belas hari) pembeli sudah dapat mengambil sertifikat yang sudah atas nama pembeli di kantor pertanahan

dikirim oleh: M. Zudha Ghofur

Artikel Terkait

Punya rumah lewat KPR, untung atau rugi?
Perumahanku
Pajak-Pajak Jual Beli Properti

Komentar

  1. sangat berterima kasih atas informasi yang diberikan ini sangat bermanfaat smoga dengan ini menjadi amal sholeh amin.

    Wassalam
    mursalih


    sama-sama, semoga bermanfaat

    — mursalih · 09/09/11 15:03 · #

  2. terimakasih sangat membantu
    tapi klo boleh tanya klo jual beli tanah yg belum sertifikat masih akta jual beli bagaimna caranya


    coba ditanyakan dulu sertifikatnya. Kalau cuma akta jual beli belum cukup. Bisa jadi sertifikatnya dijadikan jaminan atau lainnya

    — ridwan nurdin · 09/10/11 19:15 · #

  3. saya ingin menjual tanah mcm mana cara untuk menjual tanah


    Langsung aja jual, tidak usah bingung. tinggal diklanin saja.

    — jasherie bin ahmad · 19/10/11 20:12 · #

  4. selamat malam.. minta infonya saja bisa tidak kalau akte jual beli yg sudah di buat di batalkan… dan apa saja ketentuannya….


    Mungkin untuk lebih jelasnya bisa langsung ke notarisnya, kalau menurut saya bisa saja asal semua pihak menyetujuinya.

    — dora · 24/10/11 22:02 · #

  5. terima kasih atas info yang diberikan.sebelumnya saya belum faham mengenai tata cara jual tanah.sekarang dengan mengikuti langkah-langkah yang telah diberikan semoga bisa bermanfaat..

    siiti ma'wa · 02/11/11 16:22 · #

  6. bagaimana jika ada calon pembeli meminta foto copy akta tanah yang akan dijual boleh atau tidak? terimakasih

    Boleh saja, kan cuma potocopynya :D

    — yanti · 03/01/12 21:48 · #

  7. Mohon info…
    Jika kita sudah membeli tanah waris, dimana status tanah tersebut belum menjadi milik para ahli waris. Apakah benar sebelum pembuatan AJB, sertifikat harus dibalik nama terlebih dahulu menjadi milik ahli waris baru dibuatkan AJB ? atau bisa langsung dibuatkan AJB ?
    Proses ini sudah berlangsung sejak april 2011, dan sampai sekarang belum ada realisasinya, dengan alasan menunggu sertifkat bersama turun dari BPN
    Mohon arahan…
    Terima Kasih
    :)

    Pada prinsipnya jual beli kan ada kesepakatan antara penjual dan pembeli. Untuk menghindari persoalan dikemudian hari, sebaiknya saudara menunggu sampai tanah tersebut menjadi milik ahli waris.

    — Endrio · 03/01/12 23:16 · #

  8. tanya pak…
    di kondisi sampai step bagian mana , bagus dan seharusnya utk memulai pembayaran, kalo kita membeli tanah
    dan jika saya transaksi dgn si penjual pas penyerahan sama2 di bank?
    atau di kantor notaris?
    dan kira nya,brp yg kita perlu habiskan utk uang admin,dan sampingan utk pembelian tanah seharga 50-100jt?

    mohon bantuan pencerahan nya pak..
    trima kasih


    Pembayaran kalau lewat bank, biar yg urus banknya. Kalau bayar langsung ya setelah AJB di ttd, tentunya setelah bapak mendapat sertifikatnya. Utk biaya admin relatif pak, sesuai pajak yg berlaku. sediakan saja dana cadangan sebesar 10% dari harga tanah

    — santo · 16/01/12 23:50 · #

  9. “Surat Persetujuan Suami/Isteri bagi yang sudah berkeluarga”
    mohon dijelaskan lebih detail mengenai hal ini
    terimakasih


    ya surat persetujuan biasa saja dari suami/istri kalau punya. kalau tidak ya tidak perlu

    — tono · 21/05/12 15:42 · #

  10. mau tanya nieee,,, berapa harga administrasi di dalam pengurusan AJB di PPAT dan di kantor pertanahan


    Biaya administrasi beda-beda tiap PPAT, biar lebih jelas silahkan tanyakan saja di PPAT terdekat (nggak bayar kok kalau cuma tanya hehehe).

    — hendri kurniawan · 18/06/12 08:57 · #

  11. mau tanya ya..

    Jika tidak melalui notaris berarti PPAT kan lewat camat.

    Nah yang saya tanyakan jika AJB ada dua rangkap, apakah yang satu rangkapnya ada di camat dan yang satu rangkapnya ada di BPN ? Soalnya waktu itu saya dikasih satu untuk ditanda tangan dan minta dikembalikan untuk proses balik nama dan sertifikat, tapi saya sudah foto copy dulu.

    mohon pencerahannya


    AJB mestinya yang punya masing2 pihak yg terlibat, Pembeli dan penjual

    wawan · 21/06/12 15:57 · #

  12. Dear Admin,

    Mohon Info

    Kalau kita sebagai PENJUAL, di step mana seharusnya menerima atau meminta PEMBELI utuk membayar? setelah AJB di tandatangani (sebelum proses Balik nama) atau sesudah semua proses selesai dan sertifikat diterima PEMBELI?

    Terimakasih sebelumhya


    Biasanya sesaat sebelum sertifikat dikasihkan, kita harus terima pembayarannya. Tapi semua balik ke kesepakatan antara penjual dan pembeli.

    — Doddy Setiawan · 18/07/12 21:12 · #

  13. sya beli tanah trus sdah d bayar separuhnya.tp notaris blum bs jadikan sertifikat itu,katany ktp yg pnya tanah blum jadi.msih proses bwt.gmn caranya selesaikn mslh kyak gni ya??thank


    ya segera diminta urus KTP saja yg punya tanah

    yusuf hermawan · 30/08/12 13:12 · #

  14. Dalam hal jual beli tanah, proses dalam pembuatan/perubahan dokumen (sertifikat) yang telah diterangkan kira2 menghabiskan biaya berapa? Dan itu akan menjadi tanggungan pihak penjual/ pembeli? trims


    Kalau harga relatif, biasanya kita anggarkan sekitar 10% dari nilai jual beli. Untuk biaya dibagi sesuai porsinya

    — Irni · 03/09/12 13:50 · #

  15. Saya br beli tanah, Dan saya byr 50%, ttp setelah AJB dia minta log dilunasi sisanya, sy blg tunggu sertifikat dl, .br sy slesaikan pembayaran, sebaiknya kpn baiknya melunasinya pak ? Apkh dg AJB .sj sdh sah scr hukum menjdi milik saya? Tks


    Sebaiknya pakai surat perjanjian dulu. sertifikatnya dititipkan ke pihak yang netral

    Denny · 13/09/12 16:22 · #

  16. jika penjual tanah masih hidup, haruskah pembeli tanah meminta surat persetujuan dari ahli waris penjual tanah?


    Kalau penjual masih hidup tidak perlu meminta persetujuan. itu urusan internal mereka.

    — wangka · 29/10/12 09:57 · #

  17. saya mau naya…
    saya beli tanah si penjual baru punya kwitansi.sertifikat masih nama pemilik lain karena masih gabung…kira2 ribet gak ngurusnya terus banyak makan biaya gak,,,?enakan maju or mundur,,,sedangkan aku dah DP


    Kalau sudah jelas kepastiannya bisa diterusin. Kalau tidak ya mundur saja

    abdul kholik · 03/11/12 17:19 · #

  18. Salam Hormat,
    Saya mempunyai tanah warisan dengan surat girik asli tahun 1951,pada tahun 1996 dibuat AJB tanah tersebut atas nama orang lain, sedangkan surat girik asli masih ada apda saya sampai sekarang.Yang ingin saya tanyakan:
    Apakah sah AJB trsbt tanpa surat girik asli?
    Apakah bisa AJB trsbt di batalkan?
    Mohon penjelasannya, terima kasih.

    — tedi samhadi · 08/01/13 12:38 · #

  19. Salam hormat,
    Saya punya tanah warisan dengan surat girik yang sudah di buatkan AJB atas nama orang lain,tetapi surat girik asli tnah tsb masih ada pada saya sampai sekarang.
    .Apakah AJB tsb sah tanpa surat girik asli?
    .Apakah bisa surat girik yang saya pegang di jual belikan?
    Terima kasih.


    mohon maaf, saya tidak tahu. sebaiknya ditanyakan ke notaris terdekat

    — tedi samhadi · 15/01/13 14:27 · #

  20. Mohon Info.Saya jual rumah melalui broker/agen , pembeli sudah tanda jadi 100 jt tapi pelunasan nanti 1,5 bulan lagi dengan alasan uangnya dideposito belum jatuh tempo.
    Tapi agen minta surat asli sertifikat semua dahulu katanya untuk dicek di notaris. apa benar? sedang saya belum terima uang pelunasannya 1,5 bulan lagi.apakah yg benar sertifikat asli diberikan saat ajb dan sudah lunas pembayarannya? terima kasih.


    untuk sertifikat dikasihkan ketika lunas

    — martin · 26/02/13 13:15 · #

  21. Bagaimana Prosedur Jual beli tanah yang masih milik bersama ( ahli waris/ pemiliknya 9 0rang ) sedangkan tanahnya 1(satu) bidang belum di pisah?


    Sebaiknya menunggu sertifikat tanah dipisah. atau telah mendapat persetujuan semua ahli waris( hitam di atas putih)

    Buche Balelay · 15/10/13 18:05 · #

  22. Yth
    saya adalah perantara pemula

    Bagaimana cara mempertemukan antar pembeli dengan penjual ?

    masalahnya adalah :

    Penjual ingin meminta surat penutupan harga dai calon pembeli sedangkan pembeli minta surat kuasa menjual ?

    Terima kasih

    salam

    Robertus joko martono


    Ada dua cara: 1. Anda "membeli" dulu, kemudian menjualnya. membeli tidak harus dengan cash. 2. Anda mempertemukan dengan fee dari penjual/pembeli.

    Robertus Joko martono · 28/10/13 17:40 · #

  23. kalau sy blm sempat membuat ajb, tapi penjual sdh tidak diketahui alamatnya, bagaimana?


    Silahkan datang ke notaris terdekat saja.

    — sr aza · 12/11/13 09:31 · #

  24. Selamat Sore Pak,
    Saya membeli tanah sekitar tahun 2010 an istri saya dengan luas 100m dari 600m(sisanya sudah dibeli org),yg jadi pertanyaan,tanahnya masih satu belum pecah,bagaimana caranya utk memecah tanah tsb?lalu setelah sy cek pembayaran pbb 10 thn kebelakang blm dibayar,penjual berdalih setelah ditandatangani ajb kewajiban sy baru timbul,apakah benar seperti itu?
    Mohon penjelasannya pak,sy urus 3 tahun blm selesai juga soalnya pak,

    Terima Kasih


    Untuk memecah perlu ke BPN setempat, dan untuk PBB ya silahkan dibagi pembayarannya sesuai waktu bapak mendapatkan tanah tersebut.

    — Ray · 09/12/13 17:57 · #

  25. yth
    saat ini saya akan melakukan pembayaran sebidang tanah, saya masih awam untuk masalah ini,langkah apa yang harus saya lakukan dan kapan saya harus melunasi pembayarannya,kalo saya melalui notaris bagaimana caranya

    terima kasih


    Jika sudah ada kesepakatan dengan penjual, silahkan langsung datang ke notaris terdekat saja.

    — sartono · 17/12/13 16:52 · #

  26. Gimana cara aman beli tanah yang surat2nya hanya AJB saja?


    Kalau hanya AJB belum aman, harus ada bukti kepemilikan tanah, seperti sertifikat, baru aman.

    — Rizki Julian · 04/05/14 11:18 · #

  27. numpang tanya rumah saya belum dibuat akta tanah dan juga sertifikat tanah, lalu yang harus saya buat akta tanah dulu atau sertifikat tanah?


    Kalau ini mungkin prosedurnya agak panjang, silahkan datang ke BPN setempat.

    — laraswati · 23/05/14 00:16 · #